住宅ローンの審査基準と、審査に通るポイント

住宅ローンで借りられそうな金額も計算でき、ターゲットとする住宅購入も決まって、いざ住宅ローンを申し込もうとした時にある壁が「審査」です。

せっかく色々と調べても結局住宅ローンの審査に通らなければ計画倒れです。このページでは住宅ローンの審査に関する情報を考えていきます。

住宅ローンの審査のポイントは？

まずはどういった部分が住宅ローンの審査で見られているのかチェックしてみましょう。基本的に審査を行うのは銀行や銀行が提携する保証会社の審査基準に沿って判断されます。

そのデータから重要視されるポイントは主に５つ挙げられます。

１．申込時の年齢と完済時の年齢

これは各銀行の融資条件などに既に記載されている場合が多いです。やはり定年前60,65歳でローンが完済されることが理想的です。しかし一般的な条件としては完済時年齢は８０歳までというものが多いです。定年の年齢が意識されることは間違いないです。

２．年収と返済負担率（債務状況含む）

年収に対する1年間の返済金として支払う金額の割合です。これは、現在抱えているローン全て（自動車、教育ローン、ショッピングのリボ払い、キャッシング等）を合計した支払返済額の年収に対する割合です。これらを合わせて大体２５％～４０％で条件をおいている模様です。基本は２５％以内（４分の１）程度の負担率の設定が望ましいです。

ここで注意したいのがクレジットカードのキャッシング枠です。キャッシング枠で借り入れをしていなくても枠があることで負債としてカウントされることもあるようです。確かに借りられる枠なので審査時には計算されることは納得がいきます。使わないクレジットカードなどは審査前に解約しておくといった対応で、審査が通りやすくなると考えられます。

３．勤務先の勤続年数や雇用形態

もちろん安定した収入という面で勤続年数が長いほど有利です。一般的に勤続３年以上が条件というのは世間的にも言われています。ただし１年以上といのも増えてきています。また雇用形態も、派遣社員や契約社員の場合は対象外というところもあり、残念ながら安定性が低いと見られています。

４．健康状態

健康状態というのは団体信用生命保険（団信）の加入が審査の条件になっている場合が多く、いわゆる生命保険なので、健康状態が極端に悪い場合はこちらに加入できず審査が通らないことになります。重要な評価項目になっていますが、意識していない人も多いので日頃から健康に気をつけておきたいものです。

５．担保物件の評価

基本的に融資を受ける場合、物件には担保として銀行の抵当権を付けます。その為、その担保になる物件の評価が融資の判断に影響します。特に「権利関係」や「建築基準法など法規上の問題」などをチェックします。注意したいのは物件価格＝担保価格ではないので、無理のある借入金額も審査に引っかかる可能性があります。

ここでは新築・中古の別や一戸建て（土地付き）などによって大きく変わってきます。やはり土地というのは価値は下がりづらく一戸建ての担保価値は高いといえるでしょう。

以上の５項目が審査条件として基本的に見られる部分です。

基本的には借りる人ごとに返済能力があるかの審査になります。一般的な項目を上げましたが、金融機関により審査基準は当然違ってきます。特に勤続年数などは社会の情勢が変わってきており、勤続年数が長くても安定しているかと言われるとそうでもない社会情勢のため、金融機関によっては対応が違います。

その為、一つの金融機関で審査に通らなかったと行っても他のところで審査が通ることも珍しくなく複数の金融機関にあたると良いでしょう。ただし、無理な借入金額を希望するのは難しいです。その場合は物件を見なおして借入額を減らすなども検討すべきです。

フラット３５は審査が通りやすい？

やはりフラット３５は審査が甘いというのはよく言われていますし、実際に審査が通りやすい模様です。特に自営業やアルバイトの方、また団信に入れない方（任意条件、ただし取扱金融機関による）でも、住宅金融支援機構が定める基準を満たしていれば通る可能性が高いです。勤続年数に関する条件もないので、転職したての方などにも有利になるでしょう。

住宅金融支援機構が定める基準の目安

・申込時は原則70歳未満
・日本国籍または永住許可を受けている方
・年収に占める総借入金の年間返済額の割合が 30%～35%
・借入対象となる土地建物の一部または全部を所有していること

フラット３５の大きな違いは住宅金融支援機構が関わっていることです。一般的に銀行など民間の金融機関は住宅ローンの保証会社の保証を付与するのが通常です（保証料というのは保証会社に支払う手数料です）。しかしフラット３５では住宅金融支援機構がその部分を引受ます。保証会社を通せば、その保証会社が消費者金融系列の個人の信用情報機関などに加盟している場合、消費者金融の借入額情報などがチェックされます。

フラット３５なら保証会社を使わないので、その部分での審査が住宅金融支援機構のものになります。

いずれにせよ、個々により条件が異なりますので審査してみないと分かりません。フラット３５は審査の砦としてやはり甘いというのは意識に入れておいて、住宅ローンのプランを考えてみるといいでしょう。

特に若い時は頭金も、勤続年数も少なめです。しかしながら賃貸住宅より早く資産になる住宅に住みたいという人も多いと思います。そういった方の殆どはフラット３５を利用しているように思います。

民間の住宅ローンと審査の面で比較するなら、民間住宅ローンは勤務先や年収など人物重視の傾向、フラット３５は物件重視の傾向があるというと分かりやすいかもしれません。